Comprar um imóvel com segurança exige uma análise documental prévia, a chamada due diligence imobiliária: matrícula atualizada, certidões do imóvel e dos vendedores, débitos e contrato. O objetivo é identificar dívidas, penhoras ou disputas antes de assinar e pagar.
1. Matrícula atualizada
A certidão da matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, mostra quem é o dono e se há hipoteca, penhora, usufruto ou outra restrição. A Lei nº 13.097/2015 (art. 54) reforçou a regra de que os ônus devem constar da matrícula para valerem contra o comprador de boa-fé.
2. Certidões dos vendedores
Ações e dívidas dos vendedores podem atingir o imóvel se a venda for considerada fraude à execução (CPC, art. 792). Por isso, costuma-se pedir certidões dos distribuidores cíveis, da Justiça Federal e do Trabalho, de protestos e de débitos tributários. Segundo a Súmula 375 do STJ, a fraude depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do comprador.
3. Débitos do próprio imóvel
IPTU e despesas de condomínio acompanham o imóvel: o novo dono pode ser cobrado por débitos anteriores (Código Civil, art. 1.345). Peça a certidão negativa de tributos municipais e a declaração de quitação do condomínio.
4. Contrato, escritura e registro
- O contrato deve prever preço, forma de pagamento, prazos, multas e a data de entrega das chaves.
- A escritura pública é obrigatória para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108), salvo exceções como o financiamento bancário.
- A propriedade só se transfere com o registro na matrícula (Código Civil, art. 1.245).
5. Custos além do preço
Considere o ITBI, cobrado pelo município, e as despesas de escritura e registro.
O que fazer primeiro
- Peça a matrícula atualizada antes de dar qualquer sinal.
- Não assine recibo ou proposta com cláusulas que não compreende.
- Submeta a documentação e o contrato à análise de um advogado.
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